tierra-mallorca-rgJ1J8SDEAY-unsplash
Dissecting Money

Dissecting Money

Obsesi Investasi Properti

Photo by Tierra Mallorca on Unsplash

Kultus yang tidak jelas

Pernahkah Anda di suatu titik di dalam kehidupan Anda, entah karena mendengarnya dari orang lain, atau melihatnya di televisi, lalu beranggapan bahwa investasi properti atau real estate (jual/beli/sewa rumah/apartemen/rumah toko) adalah satu-satunya cara investasi yang pasti menguntungkan?

Saya pun pernah tenggelam dalam pola pikir yang demikian.

Biasanya kalimat yang kemudian membuat hidung kita tercucuk adalah: “Ambil KPR saja, lalu disewakan, maka uang sewanya akan membayar cicilan rumah itu sendiri.”

Wow, so convincing, right?

Kemudian kita akan terobsesi dengan pemikiran bahwa kita bisa mendapatkan rumah dan practically saya tidak perlu melakukan apa-apa. Setelah KPR tersebut lunas, maka saya akan mendapat passive income dari uang sewa properti tersebut.

Ideal.

Namun, saya akan mencoba menjabarkan beberapa poin yang akan memberikan Anda gambaran bahwa yang terjadi di dunia nyata tidaklah demikian.

Menjerumuskan orang ke utang

Kesalahan paling fatal dari obsesi investasi properti adalah karena tidak semua orang (bahkan hanya sebagian kecil dari populasi) yang memiliki uang untuk membeli rumah secara tunai agar ke depannya dapat disewakan sebagai sumber penghasilan (kecuali Anda memang anak Sultan).

Which means, sebagian besar dari kita akan harus mengambil KPR (baca: berutang) untuk bisa memiliki rumah/berinvestasi properti.

Akibatnya, orang-orang yang berpikir bahwa satu-satunya investasi yang menjanjikan adalah properti akan langsung memikirkan untuk ambil KPR segera setelah mendapat gaji pertamanya. Belum apa-apa, belum dengan modal literasi keuangan yang baik, orang-orang ini sudah memborgol dirinya sendiri dengan borgol emas, yang akan sangat membatasi kemampuan berinvestasinya di awal-awal perjalanan mereka mengelola keuangan pribadi. Padahal uang yang berhasil kita investasikan di masa-masa awal kita mendapat gajilah yang akan memberikan kita keuntungan besar di masa depan melalui compound interest.

Belum lagi dengan iming-iming yang sering diberikan oleh pengembang properti:

BI checking dibantu/dijamin lolos.”

Which, I think, is pure stupidity. 

All they ever wanted is you buying their property.

Mereka tidak akan peduli apabila Anda tidak mampu lagi membayar cicilannya suatu hari kelak.

And you think they’re helping you?

Mencicil tidak sama dengan memaksa diri menabung

Hal yang tidak kalah parahnya adalah pemikiran dimana orang-orang seringkali berpikir bahwa dengan mengambil cicilan (dalam hal ini KPR), maka itu adalah suatu bentuk memaksa diri untuk menabung (karena artinya tiap bulan uang sejumlah tertentu pasti akan keluar untuk membayar cicilan) dan suatu hari uang itu akan jadi rumah.

Saya punya berita buruk untuk Anda: di dunia finance, utang/cicilan akan selalu jatuh di dalam kategori uang keluar, dan tidak akan pernah dihubung-hubungkan dengan menabung. Menabung itu jelas, bentuk fisik dari uangnya ada, dapat digunakan sewaktu-waktu dibutuhkan.

Sementara, jika Anda mengambil utang/cicilan, Anda sebenarnya sedang berasumsi bahwa di bulan-bulan ke depan aliran uang masuk Anda akan tetap stabil, pekerjaan Anda akan selalu aman, dan kebutuhan-kebutuhan lain pasti senantiasa terpenuhi.

Tidak banyak orang yang menyadari bahwa mengambil utang/cicilan sama saja dengan bertaruh melawan masa depan yang penuh ketidakpastian.

Menanam bunga utang tanpa kita sadari

Ajaran sesat yang paling sering diajarkan oleh orang tua terhadap generasi anak-anaknya mengenai kepemilikan rumah adalah:

“Asal harganya baik, cicil saja dengan waktu tenor yang panjang. Yang penting suatu hari rumah itu akan menjadi milikmu.”

Obviously people who said that do not really know how debt and interest work.

Tahukah Anda, bahwa jika Anda mengambil tenor KPR lebih dari 10 tahun, maka jumlah uang yang Anda bayarkan untuk rumah tersebut bisa mencapai 150% atau 1,5 x harga rumah sebenarnya?

Saya berikan sebuah contoh: katakanlah Anda membeli rumah seharga 900 juta IDR, dan karena Anda tidak sanggup membayar cicilan 16 juta/bulan untuk tenor 5 tahun, maka Anda memilih tenor 15 tahun yang cicilan per bulannya hanya 7,2 juta IDR.

Berapa sebenarnya total bunga yang Anda bayarkan (di luar 900 juta IDR yang Anda bayarkan untuk harga rumah tersebut)?

500 juta IDR

Masih mau berpikir “yang penting ujung-ujungnya kita punya rumah?”

Investasi properti bukanlah sebuah “passive” income

Apa yang Anda maksud sebagai passive income dari penyewa apabila KPR-nya saja belum lunas? Sebenarnya Anda sedang berjalan di tempat (uang keluar = uang masuk) atau bahkan berjalan mundur (pembayaran cicilan selalu lebih besar dari uang sewa).

Secondly, memiliki rumah untuk disewakan adalah sebuah bentuk active income. Karena, Anda sebenarnya sedang mengambil job description baru menjadi tuan tanah/induk semang. Akan ada biaya-biaya yang harus Anda keluarkan untuk pengelolaan rumah/tanah tersebut. Akan selalu ada masalah di atap, ledeng, dll yang akan dilontarkan oleh penyewa ke Anda sebagai tuan tanah.

I don’t know about you, but as a doctor I have enough midnight calls already. I don’t need some other calls telling me I should send someone to fix something in the middle of the night.

So yeah, sorry.

Passive income through property investment is a HUGE lie.

Properti akan selalu laku

Pemikiran ini mengasumsikan bahwa akan selalu ada pasar pembeli/penyewa untuk rumah/apartemen/rumah toko yang kita miliki.

Look around: do you see houses with “For Sale” or “For Rent” signs around?

It is literally EVERYWHERE.

Jadi apakah Anda yakin dengan asumsi ini?

Percuma Anda memiliki 5 rumah senilai 5 miliar IDR jika tidak ada yang mau membeli/menyewanya. Bukan hanya rumah tersebut menjadi “aset macet,” tapi bahkan otomatis semuanya malah akan menjadi beban, karena akan ada biaya-biaya administratif dan pengelolaan yang tetap harus Anda bayarkan selama nama Anda terdaftar sebagai pemiliknya.

Beban biaya yang jarang dibahas

Tanpa perlu saya bahas secara lebih mendalam, lebih baik saya list saja biaya-biaya yang biasanya harus kita hadapi jika kita berinvestasi properti:

  • Biaya pengecekan sertifikat
  • Bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB)
  • Pajak penghasilan (PPh)
  • Pajak pertambahan nilai (PPn)
  • Pajak pertambahan nilai barang mewah (PPnBM) – jika nilai aset rumahnya sangat besar
  • Pajak bumi dan bangunan (PBB)
  • Biaya pembuatan akta jual-beli
  • Biaya balik nama dan penerimaan negara bukan pajak
  • Biaya notaris
  • Biaya izin mendirikan bangunan (IMB)
  • Biaya operasional dan manajemen bisnis properti – jika dijadikan kos-kosan

Lucunya, biaya-biaya ini tidak pernah disebutkan oleh orang-orang yang menganggap bahwa investasi properti ini merupakan satu-satunya jalan berinvestasi yang paling aman, dan menurut saya hanya ada kemungkinan mengapa:

  1. Mereka sengaja tidak memberitahu, atau
  2. Mereka pun tidak tahu bahwa ada biaya-biaya tersebut

Tidak semudah itu dijadikan warisan

Argumentasi mereka yang pro investasi properti lain adalah bahwa dengan memiliki rumah, maka kita bisa menjadikan itu warisan untuk anak-anak kita jika suatu hari kita meninggalkan dunia ini kelak. Dua hal penting yang sangat jarang dipikirkan terkait hal ini adalah:

  • Apa yang akan terjadi jika ada KPR atau utang properti yang belum lunas saat kita meninggal? Apakah kita memiliki uang tanggungan dari asuransi jiwa yang cukup untuk menutupi sisa utang tersebut? Meskipun biasanya KPR di bank wajib disertai dengan kepemilikan asuransi jiwa, tetapi bagaimana jika worse comes to worst: utang tersebut dibebankan ke anak-anak kita untuk melunasinya? Apakah mereka akan bisa melunasinya dengan cashflow yang mereka miliki saat itu?
  • Jika sudah lunas, apakah kita sudah membuat surat warisan? Apakah anak-anak saya akan dikenakan biaya balik nama? Apa mereka akan sanggup membayar biaya balik nama ini?

There you go.

I think I have given you enough problems than you can handle.

Investing in property/real estate is never wrong in any way.

But it’s also not a must.

Share this post

Share on facebook
Share on google
Share on twitter
Share on linkedin
Share on pinterest
Share on print
Share on email

Weekly newsletter

Suntikan literasi keuangan (dan kehidupan) mingguan di tengah kesibukan Anda!