Kapan Dokter Boleh Beli Rumah?

Photo by Jesse Roberts on Unsplash

Obsesi semua millenials

Sebuah pertanyaan yang hampir pasti terlintas di kepala setiap orang, terutama di usia produktif adalah “Kapan saya bisa beli rumah?” Sebuah obsesi yang, menurut saya, tidak jelas asalnya dari mana.

Sering digambarkan sebagai “The American Dream,” memiliki rumah seakan-akan dijadikan tujuan hidup yang terutama, dan baru setelah punya rumahlah seseorang bisa betul-betul bahagia, atau minimal menjadi fondasi kebahagiaan seseorang.

Saya tidak menyalahkan hal itu, namun saya hanya mengajak sejawat sekalian untuk berpikir lebih dalam dan lebih kritis, dan menganalisa hal tersebut.

Suatu keputusan besar

Membeli rumah adalah sebuah keputusan besar. Dan yang saya maksud bukanlah karena itu merupakan uang yang keluar dalam jumlah besar, namun memiliki lingkup yang lebih besar dari itu.

Karena, dengan membeli sebuah rumah, Anda sebenarnya sedang menetapkan ke mana sebagian besar uang Anda akan keluar untuk sekian puluh tahun ke depan. Anda sedang mematok sebuah dasar dari lifestyle Anda.

Kenapa? Karena sebagian besar pengeluaran tetap Anda adalah berhubungan dengan urusan rumah:

• Internet, listrik dan air
• Asisten rumah tangga
• Tukang (untuk perbaikan rutin)
• Iuran
• Pajak
• …..dsb

Jadi ini bukanlah sekedar sebuah keputusan untuk mengeluarkan uang dalam jumlah besar, namun merupakan sebuah komitmen pengeluaran Anda untuk berpuluh-puluh tahun ke depan.

Tapi kan membeli rumah adalah sebuah investasi?

Jika Anda membeli rumah untuk ditinggali, ya memang itu merupakah sebuah investasi, dimana keuntungan yang Anda dapatkan adalah tidak perlu membayar sewa.

Sementara jika Anda membeli rumah sebagai investasi dalam arti dijadikan aset untuk suatu saat dijual lagi, tidak sesederhana itu.

Nilai rumah bisa apresiasi (naik) atau depresiasi (turun), walaupun kecenderungannya lebih ke arah apresiasi. Namun camkan hal berikut ini: menjual sebuah rumah dengan harga yang lebih tinggi dari harga jual, belum tentu artinya Anda untung. Mengapa?

Karena jika hanya melihat hal tersebut, Anda sedang menutup sebelah mata akan biaya-biaya lain yang harus ditanggung saat Anda hendak menjual sebuah rumah. Perhitungkan transaction cost yang terdiri dari antara lain: biaya cek sertifikat, biaya akta jual-beli (AJB), pajak balik nama, biaya penerimaan negara bukan pajak (PNBP), bea perolehan hak tanah dan bangunan, belum lagi komisi agen. Ini belum termasuk biaya pulang-pergi Anda ke aset rumah Anda tersebut, waktu yang terbuang, dan biaya pemeliharaan sementara rumah tersebut belum ditinggali.

Doesn’t sound too simple now, does it?

Jadi pikirkanlah hal-hal tersebut terlebih dahulu sebelum Anda memutuskan untuk mengambil kredit pemilikan rumah (KPR) semata-mata hanya karena Anda berpikir itu adalah sebuah investasi.

Seluruh biaya-biaya di atas rata-rata memangkas hingga 15% dari transaksi penjualan akhir. Maka jika kita asumsikan kenaikan harga rumah sekitar 3% per tahun, Anda butuh minimal 5 tahun sebelum bisa balik modal dari transaksi jual.

Bagaimana jika dijadikan kos-kosan? Menurut sebuah analisis dari suatu perusahaan perencana keuangan, ternyata bisnis kos-kosan baru bisa balik modal di tahun ke-8, itupun dengan catatan kos-kosan tersebut penuh penyewa terus dalam jangka waktu tersebut.

Maka pertimbangkanlah baik-baik sebelum berpetualang ke bisnis properti, apalagi untuk dokter yang sudah selalu saya bilang terlambat di dalam memulai berinvestasi.

Jadi kapan boleh beli rumah?

Jim Dahle, MD di dalam White Coat Investor Podcast mengemukakan 2 indikator yang menurut saya sangat baik untuk dipegang sebelum kita memutuskan untuk membeli rumah. Beliau menuturkan bahwa kita harus dalam posisi “stabil” terlebih dahulu. Stabil dalam hal apa?

1. Stabil dalam pekerjaan

Maksudnya stabil dalam pekerjaan adalah bahwa Anda sudah mendapatkan tempat bekerja yang nyaman, di daerah yang nyaman, gaji yang sesuai dan sama sekali tidak terpikir di kepala Anda untuk pindah pekerjaan dalam 5-10 tahun ke depan.

Artinya jika Anda sedang menjalani residensi, fellowship ataupun sejenisnya dimana Anda bahkan belum yakin pekerjaan Anda akan ada di kota yang sama dengan tempat studi sekarang, belum saatnya Anda memikirkan untuk membeli rumah!

Begitu pun halnya dengan seseorang yang baru lulus spesialis dan baru mulai bekerja. Jikalau Anda masih meraba-raba situasi dan kondisi tempat Anda bekerja, dan belum yakin ini adalah tempat Anda membanting tulang sampai 10 tahun ke depan, jangan berpikir untuk beli rumah dulu.

2. Stabil dalam hubungan

Ya, tentunya yang saya maksud adalah hubungan suami-istri. Jika Anda belum menikah, masih pacaran dan masih memikirkan akhir pekan ini mau kencan ke mana, itu sama sekali bukan kondisi yang stabil untuk membeli rumah. Apalagi jika Anda masih berpikir bahwa pacar Anda bukanlah “the one.”

Pun jika suami/istri Anda masih menjalani residensi ataupun sekolah tinggi, dimana belum diketahui setelah lulus nanti akan bekerja di mana, itu juga menandakan sebuah ketidakstabilan dan artinya belum waktunya untuk berpikir beli rumah.

Satu lagi, jika Anda/istri Anda sedang mengandung dan mengharapkan kehadiran buah hati yang merupakan anak pertama, itu juga bukan merupakan kondisi yang stabil, karena ke depannya akan banyak pengeluaran yang Anda belum pernah rasakan sebelumnya. Bayangkan menjalani itu semua sambil memenuhi tuntutan cicilan rumah setiap bulan.

Jika Anda sudah merasa stabil dalam kedua hal ini, then go ahead!

Namun kalau ternyata belum, tidak ada yang salah dengan mengontrak rumah atau tinggal di kos-kosan terlebih dahulu. Bayangkan berapa dana yang Anda dapat simpan dan investasikan dalam periode tersebut, dan tinggal biarkan compound interest bekerja sambil Anda mengumpulkan uang untuk down payment (DP) rumah.

Rumah mana yang sanggup saya beli?

Inilah yang menjadi pertanyaan besarnya. Pada saat sudah merasa cukup stabil untuk membeli rumah, rumah yang mana/harga berapa yang secara matematis sanggup saya beli? Tentunya ini merupakan pertanyaan yang sulit sekali dijawab. Apalagi melihat hasil survei kecil-kecilan di atas bahwa mayoritas orang (terutama millenials) memang menganggap bahwa harga rumah sekarang sudah tidak masuk di akal!

Kapan kenaikan harga rumah ini melambat dan menjadi masuk akal lagi? Who knows. Apakah dapat menjadi bubble/buih seperti krisis di Amerika Serikat tahun yang meletus tahun 2008? Mungkin saja. Ataukah setelah wabah COVID-19 ini dimana bisnis properti mengalami perlambatan maka harganya akan berangsur-angsur normal? I hope so.

Anyway, berikut ini adalah cara perhitungan kasar untuk menentukan berapa harga rumah yang di atas kertas (teori) sanggup Anda beli, berdasarkan pendapatan Anda.

Setelah dikurangi DP (biasanya 20%), sisa cicilan yang harus Anda lunasi TIDAK BOLEH melebihi 3 x total gaji Anda setahun.

Sebagai contoh: misalnya harga sebuah rumah dipasarkan di harga 1 miliar IDR.

Saya sudah mengumpulkan DP 20% sebanyak 200 juta IDR.

Sisa cicilan = 800 juta IDR.

Jika gaji saya sebulan 30 juta IDR, maka gaji setahun adalah 360 juta IDR.

3 x 360 juta = 1 miliar 80 ribu IDR

Karena jumlah perhitungan tersebut lebih dari sisa cicilan saya, maka dapat dibilang bahwa secara matematis saya sanggup untuk mengambil cicilan rumah tersebut (membeli rumah). Tentunya durasi cicilan silakan Anda sendiri yang tentukan berapa lamanya, bukan artinya dibayarkan lunas dalam periode 3 tahun tersebut.

CATATAN: Sangat tidak disarankan untuk mengambil KPR dengan tenor lebih dari 10 tahun jikalau memungkinkan. Mengapa? Karena jumlah bunga dari utang yang Anda bayarkan akan menjadi jauh lebih banyak. Sebagai contoh: mengambil tenor 15 tahun berarti jumlah total yang Anda bayarkan = 150% dari harga rumah yang Anda beli sebenarnya.

Melakukan perhitungan seperti ini sangat penting, karena jika tidak, pembelian rumah yang sebenarnya di luar kesanggupan kita secara matematis dapat berubah menjadi “borgol emas.” Apa maksudnya borgol emas? Bayangkan jika Anda keburu mengambil KPR selama 10 tahun, ternyata di tahun ketiga Anda tidak betah di tempat kerja dan harus mencari pekerjaan baru, maka cicilan yang harus dilunasi ini akan memborgol Anda dan ke depannya akan sangat memengaruhi Anda di dalam bekerja dan mengambil keputusan.

Jangan lupakan bahwa seringkali dokter memiliki pendapatan yang tidak tetap karena tergantung dari jumlah pelayanan di bulan tersebut. Memiliki cicilan rumah yang tidak sesuai rumusan tadi hampir pasti akan menjadi borgol emas dan secara tidak langsung memengaruhi cara Anda melihat pasien dan dalam pengambilan keputusan.

Silakan menghitung-hitung: Kira-kira rumah di daerah mana yang sanggup Anda beli?

---

Apakah Anda juga memiliki obsesi yang sama untuk memiliki rumah? Apa yang menjadi tantangan utama dalam mimpi Anda untuk membeli rumah?

Tinggalkan komentar di kolom di bawah, atau kirim pesan melalui ikon chat di kanan bawah.